【S＊買樓長知識】之一按/二按

問: 現在加按得來現金再去買樓是否那些幾按CASE？是否高風險行為？

答：「一按」指間樓有first legal charge，即業主抵押住宅予金融機構而獲得貸款。而該機構為第一順位債權人、萬一業主斷供樓房可將抵押品賣走及最早收錢。由於風險比次位債權人低、所以一按承造機構多而獲得的借款為銀行、所收利息亦廉宜、即大家做樓按時得知既年息1-2%啦(息口按2016年初)!

「二按」係second legal charge，次位債權人。業主唔還錢佢要等一按收完錢有淨先比二按。風險當然比一按債權人高，所以息口較貴。有些朋友買村屋銀行做一按只能借樓價之50%、不時要問財務機構做二按，將總借貸額提早至樓價70%。例如市值500萬的村屋:

匯豐銀行承造一按: 借五成，即250萬、收2.15%年息

安信信貸承造二按: 借兩成，即100萬、6.0%年息

首期為500-250-100 = 150萬

那報紙講既「幾按樓」為何事? 例如六按樓、指樓房有六個順位債權人、此情況不常見。首先銀行近乎全不做幾按既樓、財務公司做到三按已好勉強。偶有五按或六按既樓但市面上有此情的不多。講返讀者，佢有一間樓上年做左加按，即讀者問第一債權人將貸款金額加大、而不是什麼「幾按樓」。留意「加按」指根據金管局規限: 自住樓最多可將市值六成借出之條文下、將原本未用盡既借貸額加借出黎。例如市值400萬的屋苑樓:

5年前搵匯豐銀行承造一按，借70%(即七成上會)，當年欠銀行280萬

今時假設樓價已升80%，即屋苑樓市值為720萬，那我們可加借最盡至720*60% = 432萬

由於5年間原本欠下的280萬按揭都還了不少本金，假設本金欠210萬

加按金額即為432-210 = 222萬

留意全個借貸都由匯豐銀行借出，所以只做了一按。沒有什麼二按三按之事。至於風險高唔高只關你供款金額事同息高定低事、而唔係睇究竟有幾按。

Q:那再買一間樓收租是否勉強?

用筆者的2.59常數方程式，我們可計出一對夫婦問銀行借錢借盡究竟係幾多。那如一個人現借金額少於借盡數的60-70%、表示所冒風險不是很高、仍然有位可走

讀者夫婦總借貸力 = (40000+40000)/10000*2.59*50% = 10.36MIL，即借盡為1036萬。留意到4年前中原城市指數約100點，估計讀者當年400萬買的樓今時已升至520萬。今時佢問銀行按樓應借唔過520*60% = 312萬。係借盡都只係用掉借貸力312/1036 = 30.1%之情況下，讀者可以再買樓，而再借銀碼應鎖定在1036*70%-312 = 413萬。換言之睇400-450萬既樓都可以。

另，要留意借貸力常數會在年齡>45之後開始下降、本文計到的借貸力會45歲後遂年打折。